COLUMN
2018.06.22 2024.10.10 エリア
首都直下型地震に対して不動産投資家がすべき備え
目次
不動産投資家がにとって大きなリスクとなる首都直下地震の発生
日本で不動産投資を行ううえで避けては通れないのが災害への対策です。ご存知の通り日本は世界でも有数の地震大国であり、将来的に巨大地震が列島を襲う可能性が予測されています。
そのため不動産投資家は地震など、災害の被害を想定したうえで投資物件を選定する必要があります。今回は世田谷区・目黒区・渋谷区の城南３区で不動産投資をおすすめする「フェイスネットワーク」が首都直下型地震に対して不動産投資家がすべき備えについて紹介します。
東京の今後30年での震度６弱以上の発生確率は47％
1995年の阪神淡路大震災や2011年の東日本大震災、直近では2024年の能登半島地震など、日本では常に大地震による被害に見舞われてきました。「地震情報サイトJIS」によると、世界全体におけるマグニチュード６以上の地震の20.5％が日本で発生しているという調査結果を報告しています。地球上において0.25％の国土しかないにもかかわらず、世界の大地震の1/5が日本で発生しているという事実は、“地震大国”として災害対策が必須であることを物語っています。
政府の地震調査委員会が公表した2020年版の「全国地震動予測地図」によると、今後30年以内に東京で震度６弱以上の揺れが起きる確率は47％。つまり、約半分の確率で近いうちに大地震が首都圏を襲うことが想定されています。また、東京を震源とする首都直下型地震ではなかったとしても、同調査では千葉で62％、水戸で81%、埼玉が60％と高確率で震度6弱以上の地震が今後30年以内に起こるとされています。震源地が東京でなかったとしても大きな揺れが都心にも起こることは必至です。
つまり、東京で不動産投資を行ううえでは大地震発生の危険性を考慮しておく必要があります。当社が扱う新築一棟マンションは耐震性・耐火性にも優れているRC（鉄筋コンクリート）造であり、震度６弱の地震が来ても倒壊する可能性はほとんどありません。しかし、エリア選定などをしっかり見極めなければ、いくら頑丈な建物を建てたとしても、地域の液状化などによって甚大な被害を受けるかもしれません。そのため、投資エリアの災害のリスクを知ることが不可欠なのです。
ハザードマップでエリアの災害リスクを知ることが重要
不動産投資は長期投資が前提のため、災害リスクを完全にゼロにすることは不可能に近いと言えます。さらに大きな自然災害に見舞われると、保有不動産の損傷だけではなく、周辺環境の被害の程度によって資産価値の大きな減少も考えられます。そのため、不動産投資を検討しているエリアにおいては災害リスクを確認することが必須であり、各行政が公開している「ハザードマップ」を活用することが大切です。
ハザードマップとは、地方自治体ごとに洪水や津波、火山の噴火などの自然災害の発生を想定し、被害の予想区域や程度、避難場所などを示した地図です。ハザードマップは各地方自治体の窓口、もしくは、ホームページでデータをダウンロードすることによって手に入れることができます。
国土交通省が管理している「ハザードマップポータルサイト」では、各自治体が作成した各種のハザードマップをまとめられており、住所を入力することで、公表されているハザードマップを検索できる「わがまちハザードマップ」と、洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴・成り立ちなどを地図や写真に自由に重ねて表示することができる「重ねるハザードマップ」を使用することができます。
このように投資エリアの災害リスクは、ハザードマップを活用することで簡単に調べることができます。検討中の物件エリアの災害リスクの確認をまだしていないのであれば、すぐに済ませるべきでしょう。
不動産投資は入居者が定着するからこそ成立する投資です。そのため、将来の入居者の安全を最大限に確保するという観点においても現状把握は欠かせません。ハザードマップには災害対策本部、防災行政無線、備蓄庫、救急指定病院、消防署、警察署などの所在も事細かく記載されているので、物件のオーナーになるのであれば、それらの情報をあらかじめ把握しておくことが大切です。自然災害に対する情報を入居者に正しく伝えることもオーナーの務めと言えるでしょう。
城南３区は地盤が強く地震などの災害に強いエリア
自身の物件を選んでくれた入居者を守る方法としては地震に強いエリアを選ぶことが重要です。賃貸物件に限った話ではありませんが、特に2011年の東日本大震災以降では地震に対して不安のある地域を避ける傾向が急速に強まっています。そのため、都内でも液状化が不安視される埋め立て地で構成された湾岸エリアなどは災害リスクを考慮し、候補から外したという方も少なくないでしょう。その点、当社のプロジェクトエリアである城南３区は地震にも強いことで有名です。
城南エリアの大半は粘性質の高い関東ローム層からできているため、地盤が強固であり、ハザードマップで見ても浸水実績、水害被害は他エリアに比べて非常に少ないことがわかります。実際に当社が手がけた城南３区の物件では、建物を支える支持層（固い地盤）に打つ杭が18メートル以上のものは１件もありません。湾岸エリアなどであれば50メートルの杭を使用しなければならないケースもあることからも、城南３区エリアの地盤の強固さが伺えます。ちなみに城南エリアに寺院や武家屋敷、大使館などの歴史的建造物が多く現存しているのも、安全なエリアであることの証だと言えるでしょう。
近年では、地震に対する防災意識の高まりから住まい選びにおいて、その地区の地盤沈下や液状化のリスクをハザードマップでチェックすることは、もはや当たり前となりつつあります。だからこそ、ハザードマップで危険性が少ないエリアであることが証明されている城南３区の物件を選ぶことによって、入居者により安心して生活を営んでもらえる可能性が高まると言えるのです。
