COLUMN
2017.11.15 2024.09.25 サービス
城南3区と都心3区の不動産投資事情の比較
目次
エリアによって異なる不動産投資事情
不動産投資はそれぞれのエリア特性に合った戦略を練ることが成功のポイントとなります。あるエリアで成功したやり方を踏襲しても、他のエリアでは全くうまくいかないというケースもざらにあります。そのため、エリアごとの特性をきちんと把握したうえで投資を行うことが重要です。当コラムでは、不動産投資において人気の高い、港区・千代田区・中央区(都心3区)と「フェイスネットワーク」のプロジェクトエリアである世田谷区・目黒区・渋谷区(城南3区)の不動産投資事情を比較・検証しています。
まずはそれぞれのエリアの特性を知ることが先決
約620平方キロメートルの中に日本の政治・経済・文化の中心が集約されている東京23区。エリアによってさまざまな特色があり、一口には語り尽くせません。そのため、不動産投資を検討するのであれば、まずはエリアの特性を知ることが先決となります。では23区内でも不動産投資をするうえで、目をつけるべきエリアはどこなのでしょうか。特に立地環境がいいと言われる2つのエリアについて解説していきます。
<都心3区とは>
1つ目は港区・千代田区・中央区で構成される「都心3区」です。言わずと知れた東京の中心地であり、大企業や民放各局の本社、官公庁や外資系企業が建ち並ぶこのエリアは、日本でも有数のハイクラスの属性が集まるエリア。都心エリアで人気は高いため、空室のリスクは少なく済みますが、地価も非常に高いので投資効率が悪くなりがちな点が懸念材料です。富裕層をターゲットに設備がしっかり整った、高級感溢れるレジデンスが投資候補となるでしょう。
<城南3区とは>
2つ目のエリアは当社が「城南3区」と称してプロジェクトエリアとする世田谷区・目黒区・渋谷区です。都心3区と同じく「土地が高いエリア」と考える方も多いですが、意外にもスポットで見ると土地コストが割安で安定感がある土地が多いのが特徴。交通の便がよく、閑静な住宅地が広がっており、治安もよいという暮らすうえで申し分のない環境が整っています。エリアのブランド価値が高く、都心エリアで働く会社員や初めて一人暮らしをする学生にも人気のため、高級マンションだけでなくワンルームマンションも投資対象です。
都内でも随一の人気があるも地価が高い都心3区
時代を先取りするIT企業が多い六本木(港区)や大手金融機関の本社が集う大手町(千代田区)、世界各国のブランドのショーウィンドウが建ち並ぶ銀座(中央区)など東京を象徴するエリアといっても過言ではない都心3区。ビジネス街や商業地区が中心ではありますが、タワーマンションなどを筆頭にハイクラスな賃貸住宅の需要は尽きません。そのため、都心3区に不動産を所有していれば、高い家賃収入が得られることが期待できます。
しかし、“都心中の都心”という立地であることもあり、地価が高すぎる点がネックでもあります。2024年の基準地価平均では、中央区が約583万円/㎡、千代田区が約551万円/㎡、港区が約518万円/㎡、と日本のTOP3をこの3区のエリアが占めました。土地の価値が高いことは折り紙つきですが、不動産投資に手が届く人は限定されてしまうエリアと言えます。
また、地価が高いエリアでの不動産投資は投資利回りにおいて不利になる可能性があります。たとえば港区の麻布十番駅周辺の公示地価は世田谷区の三軒茶屋駅周辺の2~2.5倍ですが、同じサイズの同じ間取りでも家賃を2~2.5倍で設定できない可能性があるため、収益性について注意する必要があります。
ブランド力と安定感で群を抜く城南3区
一方の城南3区は、学生やOL、サラリーマンなどの層の入居者も見込めるエリアです。下北沢、中目黒、自由が丘、三軒茶屋、二子玉川などは商業地区でありながら、近隣に閑静で魅力的な住宅街が並ぶため、人気の街という高いブランド力を誇りながらも住宅地としての暮らしやすさも抜群の環境だと言えます。そうした環境ゆえに駅近の新築のマンションが建つと瞬く間に入居者が決まってしまう人気ぶり。不動産投資をするうえで入居者が集まりやすいエリアということは必須条件です。
地価で見ていくと、2024年の基準地価平均では、渋谷区が約475万円/㎡、目黒区が約141万円/㎡、世田谷区が約81万円/㎡、と都心3区と比べお手頃感があります。これが不動産投資額にも比例するかたちとなり、都心3区と比べて幅広い層を取り込める家賃設定も可能なエリアとなります。
その他、安定感のあるエリア特性として、都心部へのアクセスもしやすい点があげられます。城南3区には、東急東横線・東急田園都市線・東急大井町線・東急目黒線・京王線・京王井の頭線・小田急線・JR山手線と多くの路線が張り巡らされているエリアであり、この交通の便の良さも賃貸用住宅において多くの需要が見込め、不動産投資に最適な環境だと言えます。
また、首都直下型地震などの災害面の考慮においても、強くしっかりした地盤であり、建築物の支持地盤として適している関東ローム層上にあるため災害にも強く、入居者が安心して暮らせるという点も城南3区を推奨するポイントになっています。
まとめ
都心3区の物件への不動産投資は、家賃収入が高く魅力的ですが、初期投資が非常に大きくなります。また、戸当たりの家賃が高くなると、空室時のリスクも高くなります。 その点、城南3区の物件は土地価格と家賃収入のバランスがよく、人気の街が多くあることから安定した入居需要を見込むことができます。 これらのエリア特性をよく理解して、ご自身の投資スタンスに合った不動産投資を検討することが、成功に繋がります。