COLUMN
2017.11.15 2026.03.06 不動産投資、エリア
城南エリアと都心３区の不動産投資事情の比較
目次
エリアによって異なる不動産投資事情
不動産投資はそれぞれのエリア特性に合った戦略を練ることが成功のポイントとなります。同じ投資手法でも、エリアが変われば「入居者層」「家賃相場」「物件価格」「空室リスク」が大きく異なるため、他のエリアで成功したやり方が通用しないケースも少なくありません。そのため、エリアごとの特性をきちんと把握したうえで投資を行うことが重要です。当コラムでは、不動産投資において人気の高い、港区・千代田区・中央区（都心3区）とフェイスネットワークのプロジェクトエリアである世田谷区・目黒区・品川区・大田区・渋谷区（城南エリア）が含まれた城南エリアの不動産投資事情を比較・検証しています。
まずはそれぞれのエリアの特性を知ることが先決
約620平方キロメートルの中に日本の政治・経済・文化の中心が集約されている東京23区。エリアによってさまざまな特色があり、一口には語り尽くせません。そのため、不動産投資を検討するのであれば、まずはエリアの特性を知ることが先決となります。では23区内でも不動産投資をするうえで、目をつけるべきエリアはどこなのでしょうか。特に立地環境がいいと言われる２つのエリアについて解説していきます。
＜都心３区とは＞
都心3区とは、港区・千代田区・中央区の3区を指します。
東京の中心地として、大企業や外資系企業の本社、官公庁、主要メディアなどが集積するエリアであり、まさに“都心の中枢”と言える立地です。
都心3区は、オフィス街・商業地としての需要が強いだけでなく、タワーマンションなどを中心に富裕層・高所得層向けの賃貸需要も安定しています。
そのため不動産投資においては、空室リスクを抑えつつ、高い家賃収入を狙いやすい点が魅力です。
一方で、都心3区は都内でも地価が突出して高く、物件価格が高額になりやすいため、投資効率（利回り）の面では不利になりやすい側面もあります。
投資対象としては、富裕層ニーズに合う設備・仕様が整った高級レジデンスが中心となるでしょう。
都心3区（港区・千代田区・中央区）の位置図
＜城南エリアとは＞
城南エリアとは、東京23区の南側に位置する「世田谷区・目黒区・品川区・大田区・渋谷区」を指します。
皇居（旧江戸城）から見て南側に広がることから「城南」と呼ばれ、都内でも住環境の良さと利便性の高さで人気を集めるエリアです。
城南エリアは、都心へのアクセスが良い鉄道路線が多く、落ち着いた住宅街と洗練された街並みが共存しているのが特徴です。治安面でも比較的安心感があり、単身者からファミリー層まで幅広い層に支持されているため、賃貸需要が安定しやすい傾向があります。
また、城南エリアは「土地が高いエリア」というイメージを持たれがちですが、区内でもエリア・駅を絞って見ていくと、都心3区ほど地価が突出していないスポットも多く、土地価格と賃料のバランスが取りやすい点も魅力です。
そのため不動産投資においては、高級レジデンスだけでなく、ワンルームマンションなども含めて投資対象の選択肢が広がります。
城南エリア（世田谷区・目黒区・品川区・大田区・渋谷区）の位置図
都内でも随一の人気があるも地価が高い都心３区
時代を先取りするIT企業が多い六本木（港区）や大手金融機関の本社が集う大手町（千代田区）、世界各国のブランドのショーウィンドウが建ち並ぶ銀座（中央区）など東京を象徴するエリアといっても過言ではない都心３区。ビジネス街や商業地区が中心ではありますが、タワーマンションなどを筆頭にハイクラスな賃貸住宅の需要は尽きません。そのため、都心３区に不動産を所有していれば、高い家賃収入が得られることが期待できます。
しかし、“都心中の都心”という立地であることもあり、地価が高すぎる点がネックでもあります。2024年の基準地価平均では、中央区が約583万円/㎡、千代田区が約551万円/㎡、港区が約518万円/㎡、と日本のTOP３をこの３区のエリアが占めました。土地の価値が高いことは折り紙つきですが、不動産投資に手が届く人は限定されてしまうエリアと言えます。
また、地価が高いエリアでの不動産投資は投資利回りにおいて不利になる可能性があります。たとえば港区の麻布十番駅周辺の公示地価は世田谷区の三軒茶屋駅周辺の2～2.5倍ですが、同じサイズの同じ間取りでも家賃を2～2.5倍で設定できない可能性があるため、収益性について注意する必要があります。
ブランド力と安定感で群を抜く城南エリア
一方の城南エリア（世田谷区・目黒区・品川区・大田区・渋谷区）は、学生や社会人、ファミリー層まで幅広い層の入居者が見込めるエリアです。
下北沢・中目黒・自由が丘・三軒茶屋・二子玉川といった人気の街を擁し、商業エリアとしての利便性を持ちながらも、近隣には閑静で魅力的な住宅街が広がっています。そのため「住みたい街」としてのブランド力が高く、住宅地としての暮らしやすさも兼ね備えている点が大きな特徴です。
こうした環境から、駅近の新築マンションが供給されると短期間で入居が決まるケースも多く、賃貸需要の強さがうかがえます。不動産投資において「入居者が集まりやすい」という条件は非常に重要であり、城南エリアはその点で安定した運用が期待できるエリアと言えるでしょう。
▼関連記事｜城南エリアの投資用マンション事例まとめ
城南エリアで展開中の投資マンション事例もあわせてご覧ください。
地価で見ていくと、2024年の基準地価平均では、渋谷区が約475万円/㎡、目黒区が約141万円/㎡、世田谷区が約81万円/㎡、と都心3区と比べお手頃感があります。これが不動産投資額にも比例するかたちとなり、都心３区と比べて幅広い層を取り込める家賃設定も可能なエリアとなります。
その他、安定感のあるエリア特性として、都心部へのアクセスもしやすい点があげられます。城南エリアには、東急東横線・東急田園都市線・東急大井町線・東急目黒線・京王線・京王井の頭線・小田急線・JR山手線と多くの路線が張り巡らされているエリアであり、この交通の便の良さも賃貸用住宅において多くの需要が見込め、不動産投資に最適な環境だと言えます。
また、首都直下型地震などの災害面の考慮においても、強くしっかりした地盤であり、建築物の支持地盤として適している関東ローム層上にあるため災害にも強く、入居者が安心して暮らせるという点も城南３区を推奨するポイントになっています。
まとめ
都心3区の物件への不動産投資は、家賃収入が高く魅力的ですが、初期投資が非常に大きくなります。また、戸当たりの家賃が高くなると、空室時のリスクも高くなります。 その点、城南エリアの物件は土地価格と家賃収入のバランスがよく、人気の街が多くあることから安定した入居需要を見込むことができます。 これらのエリア特性をよく理解して、ご自身の投資スタンスに合った不動産投資を検討することが、成功に繋がります。
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