不動産の価値に注目！資産価値が下がりにくい物件を見極める方法とは？

不動産投資をするのであれば、不動産の価値に注目することが重要。投資を成功させるには資産価値の下がりにくい不動産選びがポイントになります。ここでは不動産投資のための物件選びで重要になる、資産価値が下がりにくい物件の見極め方についてご紹介します。

不動産投資をするのであれば、不動産の価値に注目することが重要です。投資を成功させるには資産価値の下がりにくい不動産選びがポイントになります。ここでは不動産投資のための物件選びで重要になる、資産価値が下がりにくい物件の見極め方についてご紹介します。これから投資をする方、2棟目をお考えの方はぜひこれを参考にしてみてください。

不動産の価値は2種類に分けて考える

不動産投資をする際には不動産の価値を考える必要があるでしょう。その際には建物と土地に分けて考えることがポイントとなります

建物の価値

建物の価値として見るべきものは、「物件そのモノの価値（資産価値）」が挙げられます。建物は建築してから数十年経過すると資産価値が年々下がっていくと言われています。また、一戸建てとマンションで比べるとマンションのほうが資産価値が落ちにくいという特徴があります。更に収益物件として、入居者が途切れないことも肝要です。

そのための工夫として、建物の外観が美麗かどうか、駐輪場・駐車場の有無、オートロックの有無、室内外の設備などが挙げられます。ただ、入居者に気を惹くための設備を充実すると、投資家であるオーナーの負担が大きくなる欠点があります。このバランス感覚が重要です。（※建物を耐用年数でみれば、RCは47年に対し、木造は22年と大きな差があります。
これは銀行から融資を受ける際に重要な要素になります。また、収益物件の場合は、耐用年数が経過していていも十分なメンテナンスがなされており家賃収入が確保できるのであればその建物には価値があるといえます。）

土地の価値

投資家目線での土地の価値は、主に出口戦略のときに評価されます。収益物件としてオーナーチェンジで販売する場合の土地の評価は副次的なものですが、購入者が建物の取り壊しを予定している場合、土地は更地としての評価になってくるからです。土地自体の価値に関しては、固定資産税評価額や相続税の路線価、地価公示価格などがあります。固定資産税評価額は、6月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書に書かれています。

また、相続税の路線価については国税庁「路線価図・評価倍率表」で、地価公示価格などは国土交通省「土地総合情報システム」で調べることができます。「このエリアで不動産投資を考えているけれど、土地の価値の調べ方が分からない」と感じている方、
「お問い合わせ」からご質問ください。不動産投資に詳しいフェイスネットワークの社員が親身になってご対応いたします。

「近くに公共交通機関があると価値は上がるの？」と疑問に感じている方もいるでしょう。結論からお伝えすると、直接的に土地自体の価値には影響しません。ただ、駅から徒歩で5分以内などであれば人気物件となりやすくなります。家賃収入という面での価値を考えたときには周辺環境は重要なポイントとなるでしょう。

不動産の価値が下がりにくい物件のポイント

投資用物件を選ぶ際には、どういった物件なら価値が下がりにくいかを知っておくことが重要です。ここでは4つのポイントをご紹介しますので、これらをぜひ参考にしてみてください。

ポイント1：周辺施設までの近さ

物件と周辺施設との距離は重要な要素となります。これは入居者の目線＝住む側の立場になって考えてみてください。最寄り駅やコンビニ、スーパー、薬局、銀行、郵便局、学校などに近いほうが住みやすいですよね。都内に限れば、賃貸物件の居住者の多くは自家用車を持っていないため、最寄り駅までの距離は物件選びにおいて重要視します。１つの目安は駅徒歩10分です。また、その最寄り駅が、交通の便の良い路線にあることも重要なポイントとなるでしょう。ただ１つ注意いただきたいことは、大型商業施設に関しては、近年、ネット通販の普及から経営が厳しくなり、撤退を始めているところもあります。その商業施設のみがその物件の立地の魅力だった場合は、人気がなくなる可能性もあることは念頭に入れておきましょう。

ポイント2：設備の豪華さや充実度

マンションの設備や充実度もポイントとなります。例えば、オートロックや防犯カメラが設置されていることなどがあります。セキュリティ面で力を入れているマンションは人気になりやすいです。草花の飾りつけがされていたり、エントランス等がタイルや石で作られていたりといったようにハイグレードな雰囲気のあるマンションも人気を集めやすい。

ポイント3：物件の方位や階数

物件の設計から始める場合、ベランダがどちら向きに作ることになるのかを確認しましょう。一般的に一番良いとされているのが南向きです。太陽は東から昇って西に沈んでいきますから、東向きの部屋の場合、午前は明るく午後は日が差さなくなってしまいます。逆に西向きの場合には午前中に日が差さない代わりに午後は日が当たることになります。物件の向きは、洗濯物の乾きにも、部屋の雰囲気にも影響を与えます。可能であれば部屋の向きにも注意が必要です。一棟の収益物件を取得する場合、４階建まではエレベーターの設置義務はありません。エレベーターのある物件は人気がある一方、設置・維持・管理費用はオーナーの負担です。

ポイント4：賃貸需要のあるエリア

最も重要なのがこの要素です。物件の建っている場所が入居者にとって賃貸需要のあるエリアなのかどうかということです。賃貸需要のあるエリアであれば、たとえ物件が古びたとしても、部屋の向きが悪かったとしても一定の入居希望者は見込めます。不動産投資で大切なのは、いかに空室をなくして家賃収入を増やすかということですので、それを考えると賃貸需要のあるエリアに建築することが重要であるということは分かるでしょう。住みたい街のランキングなどで取り上げられるようなエリアで、自分が住みたいと思える立地を選んでみてはいかがでしょうか。

不動産の価値が低くなってしまう原因

投資家が介入できないところで不動産の価値が低くなってしまうこともあります。それは賃貸需要の悪化です。原因の１つとして物件周辺の過疎化が挙げられます。選ぶ立地によっては、購入した投資用物件の周辺が過疎化してしまうということもあります。そして、入居希望者が少なくなってしまうこともあるのです。将来の収益を考えて購入した物件ですのに、空室が増えて家賃収入が減ってしまうという可能性もあるというわけです。ただ、人気のあるエリアに建築すれば、周辺が過疎化する可能性は少なくなると考えられます。一方で、競合物件の乱立もあります。地方や郊外では、農地や休耕地が多くあります。その地主が相続対策として賃貸物件（主にアパート）を建てています。当初は賃貸需要のバランスが採れていると思って購入した物件の周辺に新築物件が多くできると、自分が投資した不動産の賃料は下落せざるを得なくなりますから、不動産の価値が下落してしまいます。

また、嫌悪施設と呼ばれるものが近隣にできると物件の人気が下がることもあります。嫌悪施設の例としては、悪臭や騒音の発生原因となる町工場や、葬儀場などです。他にも、学校や幼稚園・保育園、深夜営業する商業施設等も物件近隣に多くの人が集まってくるため、嫌悪施設と受け止められます。ただし、こちらも東京都内の人気のあるエリアなどに建築すればこうしたリスクを回避する可能性は高まります。こうしたことを考えると、地方で価格の安い物件を購入してリスクを抱えるよりも、人気エリアを選ぶことをおすすめします。

投資用物件は賃貸需要のあるエリアに建てよう

繰り返しになりますが、地方の物件は価格が安くて魅力的ではありますが、空室に悩む可能性もありますし、投資家には介入できない理由で物件の人気がなくなるということも考えられます。そうしたことも加味すると、投資用物件を選ぶ際に最も重要なのは、将来にわたって入居者の賃貸需要のあるエリアを選ぶことと言っても過言ではないでしょう。

不動産投資で重要なのは、物件の入居率を高く維持することです。賃貸需要のあるエリアでは多くの場合、空きが出ないほど希望者が多くいます。毎月安定した家賃収入を得られるので、投下した資金を回収しやすくなりますし、ローン返済後もキャッシュフローを得続けやすくもなります。どういったエリアが不動産投資にふさわしいのでしょうか。

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