再建築不可物件のメリットやデメリットとは？

再建築不可物件というのをご存知ですか？再建築不可物件は安価で買えることから、不動産投資をする方の中には購入を検討している方もいます。ここでは不動産投資を考えている方へ、再建築不可物件の概要やメリット・デメリットについてご紹介します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件というのを初めて聞いた方もいるかもしれませんので、どういう物件なのか説明からお伝えします。再建築不可物件というのは、その名の通り現在の建物を取り壊して新築ができない物件のことです。これは建築基準法で決められていることですので、現在建っている家が倒壊したり、壊してしまったりした後は、もう一度建築することはできません。

再建築不可物件となる基準とは

再建築不可物件というのは、建築基準法の第43条で規定されている接道義務を満たしていない土地にある物件のことです。この規定に合わない条件の土地では再建築ができないということになります。具体的な基準としては以下の2つがあります。

■原則として建築基準法上の道路に接している土地　かつ
■上記道路に2ｍ以上接している土地
この２つを満たしていない土地に建っている物件は再建築不可物件といえます。

気になる土地があれば、まずはその土地が道路に2m以上接しているのかどうかを確かめましょう。もし2m以上接しているのであれば、次はその道路が建築基準法上の道路か確認してください。確認方法は、不動産業者に頼むか、役所に問い合わせればわかります。役所のホームページから確認できるところもあります。

基準を満たしていない場合でも再建築ができることもある

先ほどご紹介した基準を満たしていなくても、場合によってはまれに再建築ができる土地もあります。そもそも接道義務ができたのは、安全を確保するためです。消防や救急といった緊急な対応が必要となる場合に支障がでないようにと、広い道路に一定の幅が接していることが再建築できる物件としています。ですから、広い土地であったり、周りに広いスペースがあったりする場合には再建築が可能とされています。ただし、それについては明確な基準がないため、非常に判断が難しいところです。自治体や不動産会社などによく相談して、よく確かめてから購入するか判断することが重要です。

再建築不可物件を購入する3つのメリット

メリット1：安価で購入できる

再建築ができない物件というのは、買い手からすると魅力が少ないものです。現状、建っている物件を取り壊して新しい物件を建てることもできませんし、地震などで一度壊れてしまえば、その土地ではもう建築することができません。土地の利用が制限されている物件は需要も少ないため安価となります。ただ、再建築不可物件であっても居住に関しては特段支障がないことから近隣の類似物件と大差ない家賃が取れるため、安価で買ってリノベーションを施したうえで収益物件とすることは可能です。実質利回りが高い物件となれば出口戦略の際、高値で売却できることも期待できます。

メリット2：固定資産税が安い

再建築不可ということから、当然ですが資産価値は下がります。資産価値が下がったことによって固定資産税に関しても減額されます。毎年支払う必要のある固定資産税。維持費が安くなるということは、不動産経営においても好影響を与えるでしょう。

メリット3：工夫をすれば再建築が可能になる

再建築不可物件の基準は、道路の法的な位置づけと、土地が道路に接している幅がポイントになります。ですから、この幅が2m以上あれば再建築が可能になります。土地と道路の接している幅を広げることは不可能ではありません。その土地と隣接する土地の所有権者から、必要な分を購入すればよいのです。簡単な話ではありませんが、再建築を可能にすることは不可能ではありません。これが実現できれば小さな投資で大きなメリットが得られることになります。

再建築不可物件を購入する3つのデメリット

デメリット1：建て直しができない

デメリットは何と言っても、建て直しができないということです。一度使用ができない状態となってしまうと再建築はできないので、土地の使い道が非常に限られてしまいます。このため、現在建っている物件を都度丁寧にメンテナンスしていくことが必要になります。RC（鉄筋コンクリート）造などであれば、寿命は100年近くあるとも言われており、簡単に使用ができない状態になることはありませんが、築年数を経るにしたがって修繕にかかる費用が高くなることにも注意してください。

デメリット2：原則融資が受けられない

再建築不可物件は原則、不動産担保ローンが使えません。一般的に、不動産ローンを組む際に金融機関は当該土地や建物を担保とします。理由は、仮にローンを組んだ方が返済をできなくなった場合、担保としている土地や建物を処分し貸したお金を回収するためです。しかし、再建築不可物件の場合、銀行は物件の不動産価値を認めていないため不動産担保ローンが組めません。つまり、再建築不可物件を購入するときは原則として全額現金を用意する必要があるのです。

デメリット3：売却するときに困難になる

売却するときに買い手を見つけることが困難ということは言うまでもないでしょう。土地の利用が制限されている物件ですから買い手の探しが困難と思われます。また、せっかく見つけた買い手に足元を見られて買い叩かれる心配もあります。これではいくら安価で購入できたとしても出口戦略の見通しが立たない投資になってしまいます。

以上、再建築不可物件についての概要やメリット・デメリットについてご紹介しました。
投資家の中には価格が安いという理由で、購入を検討している方が多くいます。安く売って高く売ろうと考えていても、実際にはそう簡単に物事が運ぶわけではありません。安いとは言ってもそれなりに大金が必要になりますし、それが転売できなくなってしまっては元も子もありません。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンが魅力であるにもかかわらわず、再建築不可物件への投資はハイリスクになってしまいます。堅実な不動産投資をお考えであれば、銀行の融資がつく、再建築のできる物件を購入すべきでしょう。さらに言うと、ローンを返済し終わった後にも安定した家賃収入を得られる物件を選ぶことがポイントです。それには賃貸需要のあるエリアにおいてメンテナンスコストのあまりかからない物件を購入するということが重要となるのです。

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