投資効率は2つで決まる！専門用語を徹底解説！

土地を選ぶ際に坪単価が安いものを選ぶに越したことはありません。しかし、坪単価が安いからといって即購入するのは少し危険です。坪単価が安いものは、建ぺい率と容積率を確認してみましょう。ここでは建ぺい率と容積率という専門用語についてご紹介します。

不動産投資を検討している方の中には、不動産投資について調べたり勉強したりしている方もいるでしょう。そうして物件を見ていく中で坪単価が安いものに注目している方もいますよね。物件を安く取得すれば投資効率は高くなりますから、当然土地を選ぶうえで坪単価が安いものを選ぶに越したことはありません。しかし、これには注意すべき点があるのです。坪単価が安いからといってすぐに買ってしまうというのは少し危険です。坪単価が安いものは、建ぺい率と容積率を確認しましょう。ここではこの建ぺい率と容積率という専門用語についてご紹介します。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建物を建てる土地の面積）の割合のこと。建築物を真上から見たときの建物にかかる面積が建築面積となります。敷地に目いっぱい建物を建てることはそうはないでしょう。庭を設けたり、駐車場のスペースを作ったりといったように建築面積よりも敷地面積のほうが広いですよね。ですから、建築面積が敷地面積を超すということ、つまり建ぺい率が100％を超すということはありません。建ぺい率に関しては以下の計算式で求められます。

建ぺい率（％）　＝　建築面積　÷　敷地面積　×　100

例えば、200平方メートルの土地において、庭や駐車スペースなどととして50平方メートルを使い、150平方メートルに家を建てた場合。

建ぺい率（％）　＝　建築面積（150）　÷　敷地面積（200）　×　100
建ぺい率（％）　＝　75

つまり、建ぺい率は75％ということになります。「100％のほうがお得なんじゃない？」と感じた方もいるかもしれません。賃貸物件として貸し出すのであれば、建物の面積を広くすることで間取りを広くすることもできるので、少し高い家賃で貸し出すことも可能でしょう。ただ、この建ぺい率は都市計画法という法律で決められています。ですから、それを超えた割合で建築することはできません。ですから、先ほどの庭や駐車スペースというのは「欲しいから」という理由だけでなく、建ぺい率を守るためという理由もあるのです。

容積率とは

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。延べ床面積というのは、家の中で1階部分の床面積＋2階部分の床面積＋……といったようにすべての床面積を合計した面積のことです。この容積率に関しても、先ほどの建ぺい率と同様に都市計画法によって割合が定められています。ただ、建ぺい率とは違って100％以上の容積率の物件も数多くあります。家の階数が高くなるほど延べ床面積は広くなっていくので、納得できることではありますよね。それに加えて、ベランダやバルコニー、玄関、ロフト、地下室などは延べ床面積に含まなくてよいとされています。ですから、こうした設備を上手く活用しながら建物の作りを考えていくとよいでしょう。容積率は以下の計算式で測ることができます。

容積率（％）　＝　延べ床面積　÷　敷地面積　×　100

例えば、敷地面積が80平方メートルの2階建ての建物において、1階部分が60平方メートル、2階部分が40平方メートルの場合。

容積率（％）　＝　延べ床面積（60　＋　40）　÷　敷地面積（80）　×　100
容積率（％）　＝　125

つまり、容積率は125％ということになります。「これも数字が大きいほうがお得？」と感じている方、その通りです。この容積率においても大きいほうが貸し出す部屋数を増やしたり間取りを広くしたりすることができますので、空室さえ考えなければ高い収益を得られるようになります。ただし、先ほどもお伝えしたように、割合は法律によって決められています。それを守ったうえで、可能な限り延べ床面積を広くするとよいでしょう。

建ぺい率と容積率で投資効率が決まる

建ぺい率と容積率については分かりましたね。この2つが投資効率を決めると言っても過言ではありません。理由はもう分かりますね。建ぺい率が高ければ幅が広く大きな建物を建てられます。それに加えて、容積率が高ければ建物の階数を高くすることができます。

この建ぺい率と容積率の2つの割合が高ければ、幅が広く階数の高い建物を建築することができるというわけです。そうなると間取りが広くとれて部屋数を多く確保でき、家賃収入を生む面積が大きくなることから家賃収入が高くなります。

投入した資本（土地や建物の購入費用等）に対して、得られる収益（家賃等）が高くなる、つまり投資効率が上がるということなのです。

冒頭で、坪単価が安いという理由だけで即購入してしまうのは危険とお伝えしたのはこうした問題があります。土地を買うに当たって坪単価が安いというのは重要なことですが、土地によっては建ぺい率や容積率が低いという理由で坪単価が安くなっている可能性もあります。ですから、土地を見るときには坪単価だけで判断してはいけないのです。

建ぺい率と容積率以外にも建築制限はある

法律によって建ぺい率や容積率の制限があるのは、先述した通りです。しかし、制限が決まっているのは建ぺい率と容積率だけではありません。建物が高くなると、位置によっては他の建物へ太陽が当たらなくなりますよね。そうしたことから建物の高さや建築範囲などは「日影規制」と「高度地区斜線」によって制限がかけられます。

日影は建物の北側を中心に生じるため、北側が幹線道路となっている場所であれば、「日影規制」と「高度地区斜線」を受けにくくなります。
つまり、高層のマンションを建てることも可能になるというわけです。土地を購入する際には、ぜひとも建築制限を知っておいてください。そうして建築制限の影響を受けにくい土地を狙っていきましょう。
ですが、自分で全部調べなくても問題はありません。不動産投資会社と相談しながら進めていきましょう。

投資効率を良くするには物件選びが大切

投資効率を考えるのであれば、物件選びが非常に重要になります。繰り返しますが、高い投資効率というのは投入した資本（土地や建物の購入費用等）に対して、得られる収益（家賃等）が高いということです。最初に安い土地や建物を探すというのは大切なことです。しかし、それと同等以上に得られる収益が高くなるような物件を選ぶことが重要でしょう。つまり、高い家賃でも払おうと思える物件を選ぶ必要があるということです。

例えば、駅からの距離が近い立地ですとか、周辺にスーパーやコンビニ、学校、公園、病院などがある環境ですとか、都内へのアクセスが良好などの物件であれば、多くの方が比較的高い家賃を払ってでも住みたいと感じるでしょう。

また、それに加えて投資効率を考えるうえで大切になるのが、入居率です。
どんなに家賃を高くしても、空室なら家賃は入りませんよね。ですから、多くの方に人気のある物件を選ぶ必要があるというわけです。

空室について詳しく知りたい方はこちらの「空室対策はどう成功させる？予防するにはどうしたらいい？」をご覧ください。

不動産投資で分からないことを聞ける相手を見つけることが成功のポイント

不動産投資では、ここでお伝えしたような難しい専門用語も多く、分からないことも少なくないでしょう。おそらく今後も分からないことが数多くあるでしょうし、それを自分で一生懸命調べてみても分からないこともあります。

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