家賃収入にかかる税金とは？

会社で働いている方の場合、税金の計算は会社の経理や人事の方が計算してくれるので、あまり気にしたことはないかもしれません。しかし、不動産投資をするなら家賃収入にかかる税金について知っておくべきです。これを参考に知識を得ておきましょう。

会社で働いている方の場合、所得税など税金の計算は会社の経理や人事の方が計算してくれるので、あまり気にしたことはないかもしれません。しかし、不動産投資をするに当たって家賃収入にかかる税金にどのようなものがあるのか、どのくらいかかるのか知っておくべきでしょう。そこで、ここでは家賃収入にかかる税金についてご紹介します。

家賃収入にかかる税金とは

家賃収入にかかる税金には、所得税、住民税、消費税の3種類があります。気になるのは税額ではないでしょうか。簡単に説明しますと、住民税の金額は所得の10％となります。消費税は非居住用（お店やオフィスなどとして利用する）不動産の場合にのみかかる税金で、8％（2019年10月1日からは10％予定）がかかります。最後に家賃収入を考えるうえで重要な所得税。こちらは金額についてお伝えする前に知っておくべきことがありますので、順を追って説明します。

所得の種類

所得には以下に挙げる10個の種類があります。この所得にかかる税金が所得税ということです。

1　利子所得 ：銀行などに預けたお金に対する利子として得る所得
2　配当所得 ：投資での配当などとして得る所得
3　不動産所得 ：家賃など、不動産を貸したことによって得る所得
4　事業所得 ：農業や漁業などによって得る所得
5　給与所得 ：給料や賞与などとして勤務先から得る所得
6　退職所得 ：会社などを退職する際に得る所得
7　山林所得 ：山林を売却するときに得る所得
8　譲渡所得 ：不動産や機械などの資産を売却するときに得る所得
9　一時所得 ：一時的（臨時的）に得る所得
10　雑所得 ：公的年金や副業として得る所得など、先ほどのカテゴリーに分類できない所得

マンションの家賃収入においては3番の不動産所得が該当します。

所得税の計算方法

不動産所得の計算方法
所得には10個の種類があることはお伝えした通りです。家賃収入にかかる税金は不動産所得となりますから、まずは不動産所得の計算方法を見ていきましょう。

不動産所得　＝　不動産総収入　－　必要経費

これで不動産所得を計算できます。必要経費が引かれていることが分かります。何が不動産所得に含まれて、何が経費などとして不動産所得に含まれないのかについては後ほどご紹介します。

課税所得と所得税の計算方法

課税対象となる、所得は不動産によるものだけではありません。前途の10種類の所得税のうち、山材所得と退職所得加えて譲渡所得の対象となります。

課税所得　＝　給与所得　＋　不動産所得　＋　その他の総合課税の対象となる所得　－　各種控除
所得税　＝　課税所得　×　税率

所得税の控除と税率については順を追って説明します。

不動産所得に含まれる主なもの

不動産所得に含まれる主なものをご紹介します。

・家賃
・礼金
・更新料
・管理費
・駐車場の料金

保証金や敷金については、入居時に預かり、債務不履行などトラブルがなければ退去時に返還します。預かるタイミングでは所得に計上する必要はなく、返還しないことになった場合に計上します。

不動産所得に必要経費

不動産所得に含まれないもの、つまり必要経費として不動産所得から控除できる主なものは以下の通りです。

・修繕費
・借入金利と借入返済費用
・減価償却費
・不動産所得税や固定資産税など
・借地料
・管理委託費
・宣伝費

不動産の維持・管理には、修繕にかかる費用や入居者募集のための宣伝費など、様々な費用がかかります。そうした費用については必要経費として所得税がかかりません。

所得税の控除額

所得税には、納税者の状況に合わせて負担を振り分けていくために、いくつかの控除が設けられています。それには以下のものなどがあります。

・基礎控除：38万円
・配偶者控除：13～48万円
・配偶者特別控除：1～38万円
・扶養控除：38～63万円
・勤労学生控除：27万円
・寡夫控除：27万円
・寡婦控除：27～35万円
・障害者控除：27～75万円

その他にも、社会保険料控除や生命保険料控除、地震保険控除、医療費控除などがあります。ご自身の状況に合わせて控除を見てください。詳しくは国税庁「所得金額から差し引かれる金額(所得控除)」をご覧ください。

所得税の税率

所得税は、所得金額に応じて変わってきます。所得の多い方からは多く、低い方からは少なく徴収するような仕組みとなっています。その所得の金額と税率については以下の通りです。

■課税所得が195万円以下の場合
税率　……5％
調整額……0円

■課税所得が195万円超、330万円以下の場合
税率　……10％
調整額……97,500円

■課税所得が330万円超、695万円以下の場合
税率　……20％
調整額……427,500円

■課税所得が695万円超、900万円以下の場合
税率　……23％
調整額……636,000円

■課税所得が900万円超、1,800万円以下の場合
税率　……33％
調整額……1,536,000円

■課税所得が1,800万円超、4,000万円以下の場合
税率　……40％
調整額……2,796,000円

■課税所得が4,000万円超の場合
税率　……45％
調整額……4,796,000円

税率は7段階に分かれています。本来計算するときには、195万円以下の部分は5％の税率で、195万円超330万円以下の部分は10％の税率で……といったように煩雑な計算が必要になります。しかし、計算するときには以下の計算式に当てはめると簡単に算出できます。

所得税 ＝ 課税所得 × 税率 － 調整額

例えば、課税所得が600万円の場合。
600万円 × 20％ － 427,500円
120万円 － 427,500円
つまり、77万2,500円が所得税ということになります。

参照：国税庁「No.2260 所得税の税率」

所得が多い場合には法人化も視野に入れる

先ほど税率をご紹介しましたが、1,800万円を超えた分はなんと40％も所得税として引かれてしまうのです。それぞれの状況にもよりますが、節税には法人化することが効果的。法人税なら税率はなんと23.2％です。所得が多い方に限らず、不動産投資をする方は法人化することも視野に入れておきましょう。法人化について詳しく知りたい方はこちらの「不動産投資の法人化ってなに？知っておきたい節税方法」をご覧ください。

安定した家賃収入を狙うなら

家賃収入にかかる税金について、なんとなくでもご理解いただけましたでしょうか。家賃収入にかかるのは所得税、住民税、消費税の3つでした。節税するには、控除制度などを利用したり、法人化したりする方法があるということもお伝えした通りです。手元に残るお金を増やしていくためには、こういった工夫をしていくことが重要です。とはいえ、この工夫は収益が決まった後の問題となります。ですから、一番気にしたいのはそもそも収益を上げるということ。入居者を増やして、月々の収益を上げるということのほうが大切なことです。

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