マンション経営での空室対策はどう成功させる？その予防方法とは？

マンション経営者で空室に悩んでいる方は珍しくありません。空室を少しでも減らすにはどうしたらよいのでしょうか。ここでは空室対策についてご紹介します。これから不動産投資を始める方にとっても有益な情報となりますので、ぜひご一読ください。

空室対策として役立つ５つの方法

空室を少なくするには家賃を下げることも１つの手です。しかし、家賃を下げると毎月の収入も減ってしまうなど、後々苦しくなってしまう可能性があります。ですから、それは最終手段として残しておきましょう。家賃を下げる以外で空室対策として役立つ方法を５つご紹介していきますので、参考にしてみてください。

1. 修繕や設備追加をする
2. 入居条件を広げる
3. 管理会社や不動産会社にアプローチする
4. フリーレント期間や入居特典を設ける
5. サブリースを利用する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

対策１：修繕や設備追加をする

部屋の修繕をしたり、設備を追加したりするのは空室対策として効果的でしょう。部屋の機能性も高まりますし、修繕の仕方によっては部屋の雰囲気を変えることもできるため入居希望者が増える可能性が高まります。

ここで大切になってくるのがタイミングです。多くの方が、入居者が退去した後に、その部屋を修繕したり設備追加したりするという流れを考えているのではないでしょうか。しかし、それは非常にもったいないのです。というのも、入居者が住んでいるときに設備追加をすれば、入居者は嬉しく感じるのではないでしょうか。
例えば、最新のエアコンがついたり、インターフォンがモニターつきになったり、宅配ボックスや駐輪場を設けたりするというものです。入居者によっては、これが理由で入居し続けるという選択をするかもしれません。何もしなければ空室となっていたところを退居させない工夫をすることで、収益を維持できるというわけです。

対策２：入居条件を広げる

空室がなかなか埋まらないという場合には、入居条件を広げるというのも１つの選択肢です。

例えば、ペット可や２人入居可にしたり、あるいは高齢者の入居を可能にするのもよいかもしれません。入居条件を広げることによって他の物件と差別化することができます。
差別化が成功すれば、駅から少し離れていたり周辺にスーパーやコンビニがなかったりする場合でも、「ここに住みたい」と思ってもらえる可能性が高まります。ただ、その際には現在入居している方への配慮を忘れないようにしてくださいね。

対策３：管理会社や不動産会社にアプローチする

不動産投資をしている方は、不動産の管理や入居者の募集などについては専門の会社にお任せしている方がほとんどではないでしょうか。もちろんお金を払って管理や営業をしてもらっているので、投資家は何もしなくてもよいということにはなります。しかし、空室を改善させたいという思いがあるのなら自分でも行動をするべきでしょう。例えば、物件に足を運んで清掃が行き届いているか確認するだけでも、物件価値を高めるヒントが見つかるかもしれません。

また、不動産会社の担当者と話をするというのも大切です。そこでは内見の状況を聞くことと、物件の魅力を伝えることの２点を行いましょう。内見の状況を聞き、自分の物件に需要があるのかどうか、申込みにつながらない理由がどういうものか確認してみてください。その情報は対策をたてるときに役立つはずです。
もう１つは、物件の魅力を自ら伝えるということ。担当者が扱っているのはその物件だけではありません。ですから、すべての物件においてどんな魅力があるのか考えている暇はおそらくないでしょう。そこで、自分で魅力を考えて担当者に伝えることで、物件を探している方にアプローチしてもらいやすくなるに違いありません。

対策４：フリーレント期間や入居特典を設ける

フリーレントの期間、つまり無料で使える期間を設けるのも効果的な手立ての１つです。

例えば、入居後１～３ヶ月は家賃を無料とするといったものです。無料という言葉に引かれて入居を検討するという方が増える可能性が高まります。また、入居特典を設けるのもよいでしょう。
例えば、入居者には３万円分のクオカードなどをプレゼントするといったものです。「他の物件と悩んでいたけれど、特典があるから入居を決めた」という方も出てくるはずです。どちらも最初こそ収益を上げづらくはなりますが、空室がなくなるというのは大きなメリットになります。２年３年と入居してもらえるのであれば、最初にお金をかけるほうがお得なのは言うまでもありませんね。

対策５：サブリースを利用する

空室に悩みたくないという場合にはサブリースを利用するという方法もあります。サブリースというのは、投資家が持つ物件を不動産会社などが借り上げ、それを入居者に転貸するというものです。サブリースの多くは、入居率にかかわらず家賃の70～80％ほどを保証してくれます。ですから、空室に悩む必要がなくなるというわけです。

ただし、サブリースには大きく２つの注意点があります。１つは家賃保証について。注意書きをよく読む必要があります。70～80％ほどを保証するとなっていますが、時間が経つにつれて不動産の価値が下がったなどの理由で手にすることのできる金額が当初よりも少なくなってしまうこともあるようです。もう１つの注意点は、入居率について。70～80％の家賃保証ということは、入居率が80％を超える場合にはサブリースをしないほうが収益が出るということです。

空室リスクを予防するために最も重要なエリア選定

空室のリスクはできることなら、未然に防ぎたいですよね。予防として最も大切なのが、最初から空室になりにくいエリアに不動産投資を行うということです。
もちろん物件自体の魅力も大切なポイントですが、そもそも人口が増加しているといったようなニーズがあるということが非常に重要です。そこでおすすめしたいのが、世田谷区・目黒区・渋谷区からなる城南３区。「住みたい街ランキング」でも毎年上位にランクインする街が多く、高い人気とステータスにより、常に賃貸ニーズのあるエリアとなりますので空室のリスクを避けられるでしょう。

城南３区がおすすめであるポイントとしては

• 都心へのアクセスの良さと優れた住環境や治安の良さで入居ニーズが高い
• 都心の一等地（港区・千代田区・中央区）よりも割安な地価で、家賃収入とのバランスが良い
• 生産年齢人口比率が高く、今後も賃貸ニーズが見込める

などがあげられます。
城南３区の魅力について詳しく知りたい方はこちらの「東京 城南３区の現在と今後のエリア展望」をご覧ください。

フェイスネットワークでは、人気のある東京の城南３区における不動産投資をサポートしております。空室のリスクも少なく、当社が管理しているマンションは98%前後という高い入居率を実現しております。また、ターゲットエリアを城南３区に絞ることで、このエリアの特徴やニーズをよく把握しています。特徴やニーズをつかんでいるからこそ適切な家賃設定ができたり、入居の際にポイントとなる設備を吟味したりすることができます。その際にはもちろん投資家のご意見ご希望を第一に考えて参ります。

これから不動産投資を始める方、２棟目を建てようか考えているという方。フェイスネットワークで不動産投資をしてみませんか？　ご興味のある方は下記の「お問い合わせ」からご連絡ください。

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