COLUMN
2018.12.04 2024.09.25 エリア
東京 城南３区の現在と今後のエリア展望
目次
当社のプロジェクトエリアである世田谷区・目黒区・渋谷区の城南３区は言わずと知れた人気住宅地ですが、このエリアはどのようにして現在の地位を確立したのでしょうか。また、二子玉川駅周辺は再開発によって非常に魅力的な街づくりに成功しましたが、追随するように渋谷駅の開発も進んでいます。今後、城南３区はどのように変わっていくのでしょうか。城南３区で不動産投資を手がける当社が、エリアの現在と展望を紹介します。
都心へのアクセスのよさと優れた住環境が整う城南３区エリア
城南３区は、不動産・住宅に関する総合情報サイトSUUMO(スーモ)が毎年発表する「住みたい街ランキング」でも上位にランクインする街が多く、高い人気とステータスを誇るエリアとして認知されてきました。人気の理由としては、都心へのアクセスのよさと優れた住環境や治安の良さ、都心の一等地（港区・千代田区・中央区）よりも割安な価格などが挙げられます。そうしたバランスがよく理想的な住環境が整っていることで、東京23区内でも揺るぎない人気を誇ってきました。
中でも人気の大きな要因の１つとなっているのが、公園などの緑が身近に感じられるスポットが多く残されている点です。城南３区内には、都心に近い立地条件ながら、緑豊かで四季折々の表情を見せる駒沢公園や砧公園、世田谷公園、さらにもう少し都心に近い代々木公園などがあり、都心の喧噪から逃れられる人々の癒しスポットが点在しています。自然が多い地方から上京してきた方にとっても、近くに緑があるということは安心できる要素だと言えます。
緑で覆われる土地の面積割合で 自然度を表す指標である「緑被率」においても、
- 世田谷区：24.4％（2021年 世田谷区調査）
- 目黒区 ：17.0％（2023年 目黒区調査）
- 渋谷区 ：22.8％（2022年 渋谷区調査）
と、高い数値が算出されています。特に23区で大田区に続く２位の面積を誇る世田谷区は、緑被率１%分が実に東京ドーム12個分の広さに相当します。その規模感をイメージしていただければ、どれだけ多く緑が存在するエリアかをご理解いただけるでしょう。緑被率の高さは、住環境に優しい都市計画がなされている証拠でもあります。
二子玉川・渋谷に象徴されるエリアの進化
＜二子玉川エリア＞
緑が豊富なことが数字として表れている城南３区ですが、便利な環境を追求し続けている点もまた特筆すべき点です。中でも二子玉川駅周辺は近年の大規模再開発により、人気を大きく高めたエリアです。大型商業施設「rise」がオープンして以来、通称“ニコタマ”の駅周辺の利便性はさらに大きく高まり、景観もますます洗練されました。「住みたい街」「働きたい街」「訪れたい街」を目指す二子玉川を象徴する存在となっています。
既存の大型デパートに加えて、大型ショッピングモールや大規模レジデンスが誕生し、それに合わせて映画館や郵便局、コンビニなども完成してサービスも充実した街に変貌を遂げています。多摩川沿いの土手を切り開いた二子玉川公園もあり、便利な街並みにプラスしてちょっとお散歩に出かければ、心穏やかになる緑の空間が広がっているのです。二子玉川では再開発に33年もの歳月をかけており、その一大プロジェクトが結実したのが現在の姿だと言えるでしょう。
＜渋谷エリア＞
二子玉川同様に城南３区で再開発を進めるのが、城南エリア最大の都市である渋谷です。駅の大改造や駅前エリアでの大規模再開発が進行しており、下記の施設をはじめ、2027年度まで連続した大型施設の竣工／開業が予定されています。
- 2019年：渋谷ソラスタ、渋谷フクラス、渋谷スクランブルエア（I期）
- 2020年：MIYASHITA PARK
- 2023年：道玄坂通 dougenzaka-dori、Shibuya Sakura Stage
- 2024年：渋谷アクシュ（SHIBUYA AXSH）
このようにエリア内の絶え間ない進化が城南３区に一層の人の流れを呼び込み、価値を高めているのです。
今後も期待される高い資産価値の維持
城南３区は高い人気とブランド価値、絶え間ない街の進化により、今後も高い資産価値が維持されることが期待されます。その点を端的に表しているのが、城南３区の生産年齢人口比率の高さです。生産年齢人口比率とは、生産活動に従事しうる15～64歳までの年齢の人口割合を意味しています。日本全体では人口減少が顕著になっており、多くの市町村ですでに人口流出が人口流入を上回る現象が見られています。それに伴い、生産年齢人口も先進国では際立って減少しているのが現状です。
しかし、当社のプロジェクトエリアである城南３区では、この生産年齢人口は減らないばかりか、高い水準を維持しています。
＜城南３区（世田谷区・目黒区・渋谷区）の生産年齢人口比率＞
※2023年 総務省の統計データより算出
- 世田谷区：67.86%
- 目黒区 ：68.93%
- 渋谷区 ：70.54%
上記と同じく2023年の総務省データによる日本全体での生産年齢人口比率は59.5%となっており、城南３区エリアの水準の高さが見て取れます。
これは街の持つ魅力やブランド価値などによって、若い世代からファミリー層まで幅広い年代の人口流入があるからです。働き盛り世代で収入が多い人がたくさん流入してくる街は、同時に資産価値が今後も高い水準で期待できることを意味します。よって今後も城南３区への人口増加は続くことが考えられるでしょう。
城南３区のエリアは地理的に人気があるだけではなく、二子玉川や渋谷に代表されるようにそれぞれの街が進化している点も見逃せないポイントです。現状に満足するのではなく、積極的に地域をよりよくする姿勢があるだけに、今後も高い資産価値を維持し続けるでしょう。東京への一極集中が続く昨今において、当社が自信を持って不動産投資をすすめることができる要因は、そうした土地柄の強みが大きく作用しています。
