Grand Funding
グランファンディング（不動産小口化商品）
資産価値の高い東京の人気エリア
城南３区（世田谷区・目黒区・渋谷区）の
物件へ少額から投資可能
不動産小口化商品ならフェイスネットワークの
グランファンディング
3分で分かるグランファンディング
（不動産小口化商品）
MOVIE
不動産小口化商品とは（任意組合型）
不動産小口化商品（任意組合型）は、特定の不動産を１口当たり100万円程度の金額に小口化して出資者を募り、売却益を投資口数に応じて出資者に分配する投資商品です。
少額から出資できるとともに、J-REITと異なり現物不動産を所有しているケースと同等の税制が適用されるため、相続対策としても注目を集めています。
不動産特定共同事業法について
不動産特定共同事業法は、事業者の業務における「適正な運営の確保」と「投資家の利益の保護」を図ることを目的として制定された法律です。「不動産小口化商品」は、国土交通大臣及び金融庁長官または都道府県知事による許可申請を行い、厳しい条件を満たした事業者のみが取り扱うことができる不動産特定共同事業法に基づいた不動産投資商品です。
当社は、「不動産特定共同事業者」として許可を得ており、「グランファンディング」は不動産特定共同事業法に則った任意組合型の不動産小口化商品です。
■許可番号：不動産特定共同事業：東京都知事 第111号
グランファンディングが選ばれる３つの魅力
-
STRENGTH01
自社施工・管理が生み出す
安定した収益建物について熟知しているということが、自社施工・管理の強みです。
仮に建物に不具合が生じても、迅速且つ適切な対応が可能なため、入居者に快適な住環境を提供しており、高い賃貸需要が安定した収益を実現します。 -
STRENGTH02
東京の人気エリア
「城南３区」城南３区（世田谷区・目黒区・渋谷区）は住みたい街として安定した人気があり、土地価格の変動幅が小さいエリアです。
グランファンディングの物件は城南３区を中心に展開しており、安定した家賃収入が得られる優良物件に投資ができます。 -
STRENGTH03
デザイン性と居住性の両立が実
現する高い入居率250棟を超える竣工実績のノウハウを活かし、入居者に選ばれるデザインと居住性を両立させた魅力ある物件が、99.0％※1という高い入居率を実現します。
※1 自社管理物件の入居率（2023年3月末現在）
STRENGTH01
自社施工・管理が生み出す
安定した収益
私たちは、土地の仕入れから設計・施工・賃貸募集・一棟販売・物件管理に至るまで、全てを一括して行うワンストップサービスを提供しています。
全ての行程を自社で行うことで、業者間で発生する中間コストの抑制や工期の短縮など、さまざまなメリットを生み出します。
グランファンディングの物件は、このワンストップサービスによる自社施工・管理物件であり、当社は物件の全てを熟知しています。
不動産小口化商品の比較マップ
ワンストップサービスで自社施工・管理している物件を対象としている安心感と、人気の城南３区に立地し、高い賃貸需要が実現する安定した家賃収入が、グランファンディングの魅力を生み出します。
STRENGTH02
東京の人気エリア「城南３区」
「城南３区」に不動産商品を
所有する確かな価値
緑豊かで都心へのアクセスが良く、住環境も整っている「城南３区」は、若い女性を中心に多くの人に支持される人気エリアです。
人が集まる人気の街が多いことから、安定して高い賃貸需要があり、賃料相場も高く賃料の変動が少ないグランファンディングは「城南３区」の好立地にある物件で商品化されています。
城南３区のエリア特色
世田谷区
23区で２番目の面積で90万人以上が暮らす世田谷。区域の多くは閑静な住宅街で、高級住宅街も点在しています。商業・文化の発信地も数多く、緑豊かな街づくりが進められており快適な住環境が整っています。
主要エリア
下北沢・三軒茶屋・二子玉川
目黒区
おしゃれタウンのイメージが強い目黒。
都内屈指の花見の名所である目黒川が流れ、ショッピングエリアも充実しています。大きなビルが立ち並ぶような派手な街はないものの、治安が良く落ち着いた雰囲気を持っており女性から高い支持を集めています。
主要エリア
中目黒・自由ヶ丘
渋谷区
流行やファッション、新しい文化が集まる街、渋谷。渋谷駅を中心に大規模な再開発が進み、新たな大型商業施設が続々と誕生しており、常に人を惹き付ける魅力にあふれています。
主要エリア
原宿・表参道・恵比寿
STRENGTH03
デザイン性と居住性の両立が
実現する
高い入居率 99.0％（※）
※2023年２月末時点
入居者に選ばれるデザイン性と居住性
ワンストップサービスを展開する当社だからこそ、入居者様の声をダイレクトに聞くことができ、その声を反映させた入居者視点の物件を自社設計で開発することが出来ます。
開発する場所や周辺環境に調和した存在感のあるデザインが入居者様からご支持いただき、高い入居率を実現しています。
１分30秒でわかるフェイスネットワーク
MOVIE
不動産小口化商品 (任意組合型)のメリット
MERIT01
従来の不動産投資に比べて
少額から投資が可能です
一棟の不動産を複数の小口に分割して販売する商品であり、従来の不動産投資に比べて少額から始められる点が特徴です。
これにより、大きな投資金額を必要とする不動産投資にも手軽に参加できるようになりました。
MERIT02
相続人に平等に分配できるので
相続対策に有効
前述したように不動産小口化商品は小口に分割されているので相続人に対して平等に分けることが可能です。
そのためトラブルの原因になりやすい目に見えぬ不公平感を解消することができます。
また、従来の不動産投資と同様に不動産税制が適用されるため、税制面からも相続対策に有効です。
MERIT03
管理・運営に
手間がかからない
一般的な不動産投資は物件を管理・運営する必要がありますが、不動産小口化商品（任意組合型）は、業務執行組合員としてプロが一括して管理・運営を行います。投資家の皆さまに煩わしい手間はかかりません。
不動産小口化商品のデメリット
不動産の時価が下がる可能性
不動産投資という性格上、どうしても時価が下がる可能性があるのは否めません。
しかしグランファンディングは物件の資産価値が下がらないようにするため「他の物件と差別化ができるデザイン性」「入居者が集まる地域を選ぶエリア戦略」「入居者に満足いただける管理運営」を行い、資産価値を保つための努力をしています。
流動性が低い
不動産小口化商品は不動産の所有権を小口化した上で投資家が任意の出資金で取得しやすいようにしたものであり複数の投資家が組合持分権を取得します。
そのため解散前に解約を希望される場合、理事長の承認を得て、組合持分権を第三者に譲渡することが可能です。
10年以上の長期運用で安定収益を得たい方にお勧めです。
融資が受けられないため自己資金が必要
不動産小口化商品の購入資金を事業者が貸付けたり、貸付の媒介をしたりすることは、不動産特定共同事業法で禁じられています。
また、商品を購入して得られた持分権に対し、投資家が質権や抵当権を設定することはできないため、自己資金を用意する必要があります。
運用中・運用終了商品
グランファンディング 渋谷２
エリア：渋谷区
グランファンディング 渋谷
エリア：渋谷区
グランファンディング 代田橋
エリア：その他
グランファンディング 三軒茶屋
エリア：世田谷区
グランファンディング 用賀
エリア：世田谷区
よくあるご質問
-
不動産小口化商品(任意組合型)とはどういうものですか？REITとどういう違いがありますか？
不動産の所有権を小口化した上で投資家が取得しやすいようにしたものが不動産小口化商品です。類似のものとしてREITがありますが、REITは不動産から発生する収益に期待した「金融商品」で、相場変動リスクを負います。それに対して不動産小口化商品（任意組合型）は、組合を通じて保有する「不動産」で、不動産市況によるリスクを負います。REITの分配金は配当所得として課税されますが、不動産小口化商品の分配金は不動産所得として課税されます。
-
匿名組合型と任意組合型の違いは？
不動産小口化商品は、主に匿名組合型と任意組合型に分けられます。匿名組合型は事業者に対し金銭の出資のみを行うものであり、任意組合型は投資家と事業者が任意組合を組成し、不動産投資目的の組合事業を共同で行うものです。匿名組合型の場合、①事業期間は１年前後の短期のものが中心です。②所得区分は雑所得となります。③事業者の単独事業に投資家が出資する形となるため、事業者が倒産した場合に組合財産が毀損する危険性があります。任意組合型の場合、①事業期間は10～20年の長期となります。②所得区分は不動産所得となります。③投資家が「不動産」を共有しているため、事業者が倒産した場合に組合財産が毀損する危険性は小さいと言えます。
-
購入にあたって融資の利用はできますか？
不動産小口化商品の購入資金を事業者が貸付けたり、貸付の媒介をしたりすることは、不動産特定共同事業法で禁じられています。また、商品を購入して得られた持分権に対し、投資家が質権や抵当権を設定することはできません。
-
元本は保証されていますか？
不動産小口化商品は、元本保証はされておりません。元本保証は出資法で禁じられております。
-
損失が発生した場合、他の所得と損益通算できますか？
不動産所得の損失は給与所得等の他の所得と損益通算が可能ですが、組合事業から生じた不動産所得の損失の金額については、なかったものとみなされ、他の所得との損益通算ができません。不動産特定共同事業に基づく損益を分配する事業は、上記組合事業に含まれます。投資家の受ける損益の分配は不動産所得として扱われますが、当該組合事業で生じた損失は各投資家の他の所得との損益通算はできません。
-
組合解散前に解約をしたい場合、どうなりますか？
解散前に解約を希望される場合、業務執行組合員の承認を得て、出資持分を第三者に譲渡することが可能です。
-
どういう場合、物件売却（組合解散）となりますか？
原則として、期間満了時に物件を売却することになります。ただし、業務執行組合員が、期間満了前に売却した方が期間満了時に売却するよりも、組合に大きな利益が得られると判断した場合には、期間満了前に物件を売却することがあります。
また、期間満了時であっても不動産市況の一時的な急落があった場合には業務執行組合員の判断で売却時期を約定の範囲内で延期することがあります。
注意事項
本商品は、不動産特定共同事業法第2条第3項第1号に掲げる不動産特定共同事業契約（民法上の任意組合契約）に基づいており、株式会社フェイスネットワークが、不動産特定共同事業契約（任意組合契約）の当事者［理事長（業務執行組合員）、以下理事長とのみ表示。］となります。本資料は、投資家の皆様に対し参考となる情報をご提供する目的で作成されたものであり、不動産特定共同事業契約（任意組合契約）の締結を直接勧誘するものではありません。投資のリスク等を含めた詳細に関しましては、契約成立前交付書面及び不動産特定共同事業契約約款（任意組合）の内容をご確認いただきます。
1．価格変動に関するリスク
①対象不動産の稼働状況（空室率）、賃料水準（周辺相場によるもの及び対象不動産固有の原因によるものを含む）の変動、賃貸事業に係る費用の変動、金利変動等により、組合収益の減少及び出資元本の欠損が生じるおそれがあります。
②対象不動産が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合（有害物 質等が存在する場合を含む）、災害等による滅失、毀損、劣化に起因して、組合収益の減少及び出資元本の欠損が生じるおそれがあります。
③組合脱退に伴う出資金の返還は、当該出資持分の譲渡代金から譲渡に係る諸費用及び理事長の報酬を控除した金額となるため、実際の譲渡価格によっては、出資時の価格を下回る金額の返還しか受けられず、出資元本の欠損が生じるおそれがあります。
④対象不動産の売却に伴って各組合員に分配される金額は、 売却代金から売却に係る諸費用及び理事長の報酬を控除した金額となるため、実際の売却価格によっては、出資 時の価格を下回る金額の返還しか受けられず、出資元本の欠損が生じるおそれがあります。
⑤本事業で生じた余剰金（対象不動産を管理運営する中で発生する資金等）は、金融機関の預金等により運用されます。金融機関の破綻等により預金の払い戻しが減少する懸念を踏まえ、組合が有する預金口座は決済用普通預金を予定しており、本口座は全額保護の対象となります。
2．信用に関するリスク
①理事長が倒産した場合、本組合の理事長としての任務を果たせなくなるため、本組合事業の継続ができなくなるおそれがあります。また、理事長が対象不動産の不動産登記名義人となっているため、理事長の債権者が対象不動産の差押え等を実行するおそれがあります。本組合は民法第668条における組合であるため、対象不動産の所有権は各組合員に直接帰属していることになり、理事長の管財人や債権者に対象不動産の管理処分権が移転することはありませんが、万一、対象不動産が理事長の固有資産とみなされた場合、各組合員は理事長の倒産手続きにおいて配当を受けることとなり、出資時の金額を下回る金額の返還しか受けられず、出資元本の欠損が生じるおそれがあります。
②本事業の遂行にあたり、対象不動産の賃借人や建物管理業務委託先、設計・ 施工会社、その他運営に伴う各種業務の委託先等の信用状況の変化により、組合収益の減少及び出資元本の欠損が生じるおそれがあります。
3．損失の負担に関するリスク
①各組合員は、本組合の事業の実施により生じる債務について、対外的に無限責任を負います。
②対象不動産に予期せぬ不具合が起こり、組合事業遂行のため必要不可欠な修繕等に係る費用が不足した場合、組合総会の決議をもって各組合員による追加費用の負担が必要となる場合があります。
4.税制変更に関するリスク
①対象不動産に係る税制（不動産取得税、登録免許税、固定資産税・都市計画税等）の変更に伴い、組合収益の減少及び出資元本の欠損が生じるおそれがあります。また、相続や贈与に適用される税制 （相続税・贈与税等）の変更により、当初予定した効果を得られない場合があります。