リースバックってなに？メリットとデメリットとは？

リースバックという言葉を見聞きしたことはありますか？　現在所有して住んでいる家を活用して、まとまった現金を手に入れる方法の1つにリースバックがあります。「どういうものなの？」と疑問に感じている方のために、ここではリースバックの概要やメリット・デメリットなどについてご紹介します。

リースバックとは

リースバックとは、現在所有して住んでいる家を活用して、まとまった現金を手に入れる方法の1つです。正式名称を「セールアンドリースバック（sale and leaseback）」と言います。具体的には、現在所有して住んでいる家を不動産会社などに売却してまとまった現金を手に入れます。今度はその家を売却後の所有主から借りるというものです。簡単に言うと、住む場所は変わらず、所有している状態から賃貸に変えるということです。一度売却して所有権はなくなりますが、しばらく賃貸契約として部屋を借りた後に、その不動産を買い戻すことも可能となります。

リースバックの4つのメリット

<メリット1：まとまったお金を手にすることができる>
リースバックが所有する不動産を売却するということはお伝えした通りです。売却するので、まとまったお金を手にすることができるというメリットがあります。病気やケガなどで治療費が必要になったり、子どもの受験や学費などが必要になったりと、お金が急に必要になることもありますよね。その他にも例えば、老後の生活の足しにしたり、住宅ローン以外の借金の返済に使ったりすることができます。使い道の制限はないので、投資や事業に使うことも可能です。

<メリット2：同じ物件に住み続けることができる>
不動産を売却することにはなりますが、その物件を賃貸契約するというのがリースバックです。つまり、同じ物件に住み続けることができるというメリットがあるのです。売却するとなると、思い出や思い入れの詰まった住まいを手放すことになるのが普通ですよね。しかし、このリースバックであればそんな思い出深い場所に住み続けることができます。それに、所有から賃貸に変わりますが住む場所は同じですので、当然引っ越しは不要です。ですから、引っ越しの労力や費用はかかりません。

<メリット3：ご近所に知られずに売却できる>
不動産を売却するときには、物件を売りだしていることを多くの人に知ってもらう必要があります。そのため、不動産会社が出すチラシに物件の情報や価格などを載せたり、Webサイトに同様の情報を載せたりすることになります。広く周りに知らせるということは、物件を売却するということがご近所にも知られることにもなってしまいます。売却の理由を邪推されて、悪い噂が流れてしまうことにもつながりかねません。ですが、リースバックなら不動産会社との契約となるので、広く周知する必要はありません。つまり、ご近所に知られることなく売却ができるというメリットがあるのです。

<メリット4：買い戻すことができる>
リースバックでは売却した不動産を買い戻すことができます。ですから、一時的にお金が必要となったときに、リースバックを活用して事業や投資が成功した後に、不動産を買い戻すという方法もあるというわけです。

リースバックのデメリット

<デメリット1：毎月の家賃を払うことになる>
住んでいるところを売却した後は、賃貸契約になり、当然のことではありますが、賃貸契約となるので毎月家賃を支払う必要が出てくるのです。これまでは住宅ローンを別にすると月々お金はかかりませんでしたが、リースバック後は月々お金が必要になるというデメリットがあります。また、その家賃は周辺相場より高めになることもあります。

<デメリット2：売却価格が安くなる可能性がある>
リースバックの場合、利益が出ない物件は不動産会社も投資家も買いませんので、新しく所有者となる不動産会社や投資家に利益が出るようにする必要があります。安く買って、賃貸や買い戻しで利益を得るということになるのです。その一方で、一般的な売却の場合には買い手が利益を求めているわけではないので、そこまで考える必要はありません。ですから、一般的な売却よりもリースバックのほうが、売却価格が安くなる可能性があるというデメリットがあるのです。

<デメリット3：買い戻すときの価格が売却価格よりも高くなる場合が多い>
こちらもデメリット2のところでお伝えしたことと同様の理由です。リースバックの場合、購入価格よりも賃貸や買い戻しで得られる価格のほうが高くなって収益を得られるという算段がつかなければ、購入までは至らないでしょう。ですから、買い戻すときの価格が売却価格よりも高くなる場合が多くなるというわけです。

<デメリット4：一生住み続けたり、必ず買い戻せたりすると保証されているわけではない>
所有から賃貸契約になるだけで同じ場所に住み続けられるということ、それから買い戻しができるということはお伝えした通りです。ですが、一度手放したものですので、必ずしも一生住み続けたり、買い戻すことが出来る保証があるわけではありません。リースバックを利用する場合にはそうした可能性も念頭に置いておきましょう。

<デメリット５：諸費用がかかる>
リースバックにより、所有していた不動産を売却するわけですから、不動産の取得価格が売却価格より低い場合、譲渡所得が発生し課税対象になります。また、不動産の売却に伴う、仲介手数料、売買契約書貼付の印紙代、抵当権抹消費用（設定ある場合）がかかりますし、新たに締結する賃貸契約に関しては、一般に敷金、保証料、火災保険料、事務手数料がかかります。
先に述べたメリットがある反面、金銭的負担が生じることは念頭においてください。

リバースモーゲージとの違いは？

リバースモーゲージとは、高齢者が持ち家を担保として一時金もしくは年金形式でお金を借りられる制度のことです。詳しくはこちらの「リバースモーゲージってなに？メリットやデメリットとは？」をご覧ください。ここではそのリバースモーゲージとリースバックの違いをご紹介します。

■不動産の所有権
リースバック　　　　：不動産会社や投資家などの売却先
リバースモーゲージ　：本人

■お金の使い道の制限
リースバック　　　　：制限なし
リバースモーゲージ　：金融商品には利用不可

■年齢制限
リースバック　　　　：制限なし
リバースモーゲージ　：60歳以上など高齢者に限る

■契約終了後
リースバック　　　　：買い戻しが可能
リバースモーゲージ　：売却（借りた分だけお金を払えば自宅の売却は不要）

リースバックとリバースモーゲージは少し名前は似ているものの、内容に関しては違いが多くあります。例えば資金使途に関しては、リースバックは制限がないのに対して、リバースモーゲージの場合にはあくまで融資ですから資金使途の制約があります。リースバックで得たお金は自宅売却資金ですから自分のお金なので使い道の制限がないのです。

リースバックを利用して不動産投資をすることも可能

リースバックでは借りたお金を使う際の用途に制限はありません。そのため、リースバックで得たお金を不動産投資の資金として使うこともできます。
例えば、住宅を兼用としている投資用不動産が上手くいっていない場合には、その不動産をリースバックしてまとまったお金を手に入れ、他の物件に投資するということもできるでしょう。
ただし、不動産投資が上手くいっていない場合には、まずは空室率を下げるための努力をするべきです。空室リスクに関してはこちらの「空室対策はどう成功させる？予防するにはどうしたらいい？」をご覧ください。
それでも上手くいかないようであれば、リースバックなどを活用して違う物件での不動産投資を視野に入れてみてはいかがでしょうか。

不動産投資をするに当たっては、表面利回りが高いことよりも入居率が高いことのほうが重要です。安い物件を買ったとしても空室ばかりの物件では収益を得られず、損をしてしまう可能性も十分に考えられます。ですから、次に不動産投資をするときには需要のあるエリアで不動産投資を検討してください。フェイスネットワークでは都内でも需要のある城南3区（世田谷区、目黒区、渋谷区）を中心に物件を扱っています。

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