中古物件の不動産投資の思わぬ落とし穴とは

不動産投資を始める際に重要となるポイントの1つとして「建物の選択」が挙げられます。新築のマンションを建てるのか、中古物件を購入するのかの選択がその後の収益を大きく左右することになるのです。近年では中古物件への不動産投資に注目が集まっていますが、不動産投資をするうえでは思わぬ落とし穴が存在するかもしれません。

中古物件が注目される理由は高い利回り

不動産投資をご検討される方にとって最大の関心事とも言えるのが利回りではないでしょうか。利回りは投資額に対してあげられる年間利益を投資効率で表した数字です。

たとえば、100万円の投資に対して15万円の利益が出たとしたら、利回りは15％になります。利回りが高い数値であれば、それだけ投資効率が優れていることを意味するだけに、投資物件の選択において重要な指標なのです。

高い利回りを確保するための1つの策としては投資額を抑えることが挙げられます。たとえば築22年の法定耐用年数を超えた木造アパートなどは資産価値がタダ同然にまで下がるだけに、不動産投資をするとしたらほぼ土地の値段だけで購入できることも珍しくありません。少ない投資額で済むということは高い利回りが期待できるため、「不動産投資をするなら、古いゆえに安く購入できる中古物件がおすすめ」とアドバイスする業者も増えています。

中古物件と新築物件の利回りを比較してみると、購入価格が3000万円で家賃収入が5戸×6万円の月30万円の中古木造アパートの場合、表面利回りは12％です。一方、6000万円の新築物件で同様の家賃収入だとすると表面利回りは6％まで下がります。このように資産価値が低下した中古物件の場合、初期段階でかかる投資額を抑えられるため、高い利回りが期待できるのです。

注意すべき中古物件の安さの裏に潜む落とし穴

利回りの高さから不動産投資においても人気のある中古物件ですが、利回りが高いからといってしっかり収益をあげられるかというとそうとは限りません。なぜなら、軽量鉄骨造19年、木造22年、鉄骨造34年、RC造47年と法定耐用年数を超えるような古い物件は、確かに購入費用を抑えられますが、安く買える要因は資産価値の低下であるからです。つまり、古い中古物件は建物としての価値が低いため、安く購入できるということを意味します。

不動産投資において建物の価値が低いことは、入居希望者から敬遠されやすいというデメリットがあります。賃貸住宅で人気が高い物件は、新築から築10年以内の比較的新しい物件です。築20～30年が経過した古い建物は、家賃を相場よりも安く設定するなどの対策を打たない限り、新しい物件よりも人気が出ることはないでしょう。どんなに利回りが高くても入居者がつかず、空室になってしまうとしたら、不動産投資としては成功しているとは言えないのです。

また、古い物件は購入した際にすでに傷んでいるケースもあります。築年数が経過すればするほど、建物トラブルが存在する可能性も高まるので、入居者の方のためにも修繕や建て替えなどをする必要が出てくるでしょう。小規模な修繕で済むならいいのですが、1000万単位の大改修が必要な場合は、多額の出費が想定されます。そうしたメンテナンスの費用などをあらかじめ計算に入れたうえで中古物件を購入しないと、買ってから後悔するという事態にもなりかねないのです。

自分自身が住みたい物件にこそ投資すべき

一見すると高い利回りが期待でき、投資対象として有益に思える中古物件ですが、古い物件ゆえの問題を抱えていることは認識しておくべきでしょう。不動産投資の場合、自身の投資先が入居者に喜ばれる魅力的な物件であるかは非常に重要なポイントです。投資家自らがその物件に住むわけではありませんが、「もし自分が住むとしたら、こんな物件がいい」という“入居者視点”を常に持ち合わせておくことが不可欠です。

当社では、“自分の住みたいと思える物件”がいかに大切かをお客様に伝えています。なぜなら、入居者の心情を汲み取り、「住んでみたい」と思える環境を用意することこそが不動産投資成功の近道だからです。目先の収益ばかりに目を取られ、住まう人の気持ちを考慮せずに物件を購入すると、結局は自身が損することになりかねません。不動産投資において当然ながら利回りは重要ですが、それ以上にきちんと入居者が入り、空室リスクの少ない物件であるかが成否を分けます。

その観点で考えると中古物件よりも、当社が提案する新築RC造の方が入居者に好まれる最適な物件だと言えるでしょう。また、中古物件を選択するにしても入居者に支持される機能性の担保や相場感にあった良心的な家賃設定が重要になるだけに、常に入居者視点を忘れないことが大切です。不動産投資は入居者がいてこそ、収益をあげられます。そのため、当社がおすすめする物件のように、入居者が満足できる物件を選ぶことが先決となるでしょう。