不動産投資で借地権物件は本当に狙い目なのか？

不動産投資を成功させるうえで、土地の取得コストを下げることは非常に重要です。その方法としては非公開物件に狙いを定めるという方法の他に、「借地権物件」を選ぶことも挙げられます。借地権物件という言葉に馴染みのない方は、まずはポイントを押さえたうえで不動産投資をする際の選択肢の1つとしましょう。世田谷区・目黒区・渋谷区の城南3区で不動産投資をおすすめする当社でも多数の借地権物件をご案内しています。

土地取得コスト・税負担の低さが利点の借地権物件

借地権物件を知るうえで、まず知るべきは「借地権」についてです。「借地権」とは、建物の所有を目的に地代を支払って地主から土地を借りて使用する権利のことです。借地権物件を購入対象とすることには、大まかに以下の3つのメリットがあります。

メリット1｜土地取得（使用）コストが安い

土地を購入する際に、立地など条件がまったく同じと仮定した場合、借地権の場合は6～7割かあるいは半額で土地を使用できます。

メリット２｜税負担が低い

土地の取得税や固定資産税、都市計画税がかかりません。地代を支払う必要がありますが、税務上、経費として落とすことも可能です。

メリット３｜土地を所有する場合に比べて利回りが高い

借地権物件は立地条件がいい土地が多く、安く利用でき、かつ家賃も高めに設定することができます。そのため、所有権物件に比べて利回りが高い傾向にあります。

上記のようなメリットを踏まえると、効率的な資産運用のためにはあえて土地を所有せず、借地権にてマンションを建てることも賢明な方法の1つです。土地の取得コストがネックで不動産投資に踏み込めずにいる方は、借地権物件に狙いを定めることで問題を解決できるかもしれません。

東京の物件の大半は1992年以前の「旧借地権」に該当

借地権という名前を聞くと、1992年の改正借地借家法（新法）で設けられた「定期借地権」を思い浮かべる方も多いかもしれません。定期借地権は、当初定められた契約期間で借地関係が終了すると更新ができず、地主に対して建物の買取請求もできません。期限後は、基本的には土地を更地にして返さなければならないので、不動産投資用のマンションを建てたとしたら解体する必要があります。そのため、不動産投資には不向きであると考えるのも無理はありません。

しかし、東京の物件の借地権の大部分は、1992年以前に設定されている「旧借地権」であり、そのため旧借地借家法が適用されるのです。旧借地権では、木造などの建物を建てた場合の存続期間が最低20年（法定30年）、マンションなどを建てた場合は最低30年（法定60年）と定められているものの、ほとんどの場合は更新が可能です。つまり、更新を繰り返すことで長期的にその土地を使用できるので、実質的には“所有権を得た”状態とほぼ同じであると言えます。

また、地主にとっても更地にすることで地代が入らなくなり、固定資産税もかかるので、よほどのことがない限りは更新に応じるでしょう。更新を繰り返すことでマンション経営を長期的に行えるだけに、旧借地権付きの土地を選ぶのは有効な手段です。ちなみに、城南3区を含む都内にも旧借地権付きの土地が多く存在します。城南3区で旧借地物件を検討されるのであれば、当社までご連絡ください。

借地だけに土地を担保に融資を受けられない

土地取得コストを抑えられる借地権物件ですが、当然ながらデメリットも存在します。まず、借地権物件は、土地自体は地主のものなので土地を担保として金融機関から融資を受けることはできません。そのため、借地権物件を購入して建物を建てるためには、他に担保にできるものを保有・用意しておく必要があります。

また、他のデメリットとしては、地主によってはRC造のマンションなど堅固な建物の建設を認めてもらえず、木造しか許されないというケースもあります。 さらに通常、物件を建て替える際には承諾料を請求されますが、その額が高額になる場合もあります。借地権物件で不動産投資を行う際には、念のため、このような点に留意する必要があるでしょう。

借地権物件は不動産投資の成功の可能性が高いお得な物件であると言えます。しかし、地主との交渉や土地に関する法律などを事細かに把握する必要があるため、投資を検討しているエリアに精通している不動産投資会社を選定し、綿密な計画を練ることが重要になるでしょう。世田谷区・目黒区・渋谷区の城南3区を知り尽くしている当社であれば、その実現も可能だと言えます。