都心で不動産投資をするならどのタイプ？

《都心で不動産投資をするならどのタイプ？》

①高利回り中古マンション一棟

②高所得者向けタワーマンションで区分所有

③ワンルームタイプの新築マンション一棟

「中古か新築か」「一棟か区分か」など、結局どのタイプが良いのか…。迷うポイントだと思います。

それぞれのメリット・デメリットを加味せず、目の前の利点ばかりに目を向け決断すると「損」をしてしまいます。そうならないためにも一度それぞれの特徴を見つめ、どのタイプの投資方法が良いか考える必要があります。

【フェイスネットワーク代表蜂谷二郎の見解は……】

「新築一棟は高い」というイメージから、中古一棟や区分所有を選んでしまう傾向にあります。しかし、安いからと言って安易に選択をしてしまうと思わぬ落とし穴にはまってしまう恐れがあります。

高利回りが期待できる中古物件は、新築に比べ安価に手に入りかつ手軽にアパート経営ができる可能性があります。実際、建物の価格はタダ同然で土地価格だけで購入できる物件もあります。

安く手に入る上に一棟まるごとの家賃収入が得られるので「お得」と感じる人も多いです。しかし、人間の体と同じで建物も古くなればあちこちが傷んでくるものです。修繕を少しでも減らすためには、物件を購入する時点で、建物に大きな問題がないかどうか確認する必要がありますが、民法で定められた瑕疵担保責任（売主が瑕疵を修繕する責任）が適応されないケースも多く買主が自腹で修繕せざるを得ないことがあります。

また築古物件は入居者募集の際、敬遠されやすいというのも事実です。よって、中古一棟の場合は高利回りというメリットがある分、上記のようなデメリットがあることを十分に把握する必要があります。

また、「一棟ものは高い」という理由で区分所有に手を付ける人もいらっしゃいます。実際「投資初心者は区分マンションから始めるべき」と勧めている書籍をよく見かけます。

近年タワーマンションの需要増加に伴って、タワーマンションでの区分所有は人気な経営タイプの一つです。しかし、区分所有は収益が低いということを忘れてはいけません。

第一に月々十数万の家賃ではキャッシュフローがほとんど回りません。月々のローン返済額は設定内容によっても異なりますが、家賃から返済額を差し引いた残額は、せいぜい1万～3万円程度でしょう。

そこから固定資産税や管理費などを差し引くと、ほとんどお金が残らないどころか、持ち出しになってしまうケースも少なくないはずです。なかには、節税対策のために赤字覚悟であえてマンションを区分所有し、定年を迎えるころには融資が完了するプランを立てる方もいらっしゃいますが、万が一職を失うなどのトラブルが起きたときにマンションの赤字が圧し掛かってしまうのでハイリスクな選択と言えます。

その点、一棟もののマンション投資ならローン返済額を差し引いても区分所有マンションよりかなり大きなキャッシュフローが得られるので、本業の収入が一時的に途絶えたとしても返済に困ることはありません。また、区分所有は買主の収入によって金融機関が融資を判断するのに対し、一棟所有は物件そのものの収益力が目安になります。

ですから、自己資金が数百万から1000万円の人でも数億円単位の借り入れを受けることができますし、それによって、大きな物件を取得すればより大きなキャッシュフローが得られるという好条件が生まれるのです。